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【リノベ向き物件】極端に安い物件は買うな!

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こんにちは。りかです。

中古物件を探し始めると、すごく安い物件がぽつぽつと売り出されているものを見つけます。だいたい築40年を超えるような物件です。

私が住む仙台市の例ですが、地下鉄駅から徒歩15分程度なのに680万円!?とか1000万円以内の物件ってけっこうあるんです。

これ、リノベーションして綺麗にしたら、すごくいいんじゃない?

最初はそんなことを考えていました。でも、1年半に及ぶ物件探しで、私の考えは随分変わってきました。

安い物件には必ず理由がある

不適格擁壁の上に建てられた家

私が見た中で一番多かったのは現在の建築基準法では認められていない擁壁の上に建てられた家です。

他の地域はわかりませんが、仙台市の坂が多い地域では玉石擁壁の上に建てられた家は、結構な数が売出されています。すごく安価で。

現在の建築法に則っていない擁壁ですから、安全かどうかというのは危ういところです。今リノベーションをしたところで、将来は家に寿命がくるでしょう。

再建築となると、規模にもよりますが擁壁を作り直す工事に1,000万円くらいかかることだってあるんです!そんなお金出せないよ、と売りにだしたって欲しい人はあまりいないかもしれません。

※すごく広い土地なら、玉石から離して家をたてることもできます。詳しくは専門家に聞いてみてください。

再建不可物件

建築基準法では「建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないといけない」と定められています。ところが、結構あるんですよね。そういう中古物件。いわゆる、再建不可物件といわれているものです。こういう物件は本当に安い!新築そっくりにリノベーションをしたとしても、敷地に車を駐車するスペースが無い等、問題はでてきます。せっかく買うと決めたのに足場を組めなっくて困ったなんて話も聞きます。

こういった物件を安く購入してリノベーションしたというものを雑誌なんかでも見かけます。その物件購入+リノベーション費用を見ると、おどろくほど安い!

こんなに安く、おしゃれな家ができるなら……って、私は絶対に買いません。

まずこういった物件は、担保価値がないので通常の住宅ローンは使えません。無担保のリフォームローンなんていうのがありますが、金利が高いですよね。極端に安いので、現金で買うというのも手でしょうけれども。

「自分たちはここに死ぬまで住むと決めたから、これでいい!」と言えますか? 家って、自分の資産になるものです。将来、売れない土地を持って税金を払い続ける自分の子供達を想像すると、そんな無責任なことできないなと。

こういうのを買っていいのは、買って賃貸にすることを考えている人なのかな。かなり、利回りは良さそうですもんね。

崖くずれ

これは、実際に私が見た土地の話。地下鉄の駅から近い土地が売られていたんです。ちょっと、リノベーションから話が逸れますが売土地です。あれ?この土地なら、買って新築建てられる?

なんで安いんだろうね。と、夫とその物件をグーグルアースで見てみたら、なんと土地の裏側がブルーシートで覆われていました。崩れてんじゃん。地盤もしっかり確認しないとだめですね。

google mapって2011年までは遡って、その土地の様子を見れますから狙った物件があったら見てみるといいかもしれないです。

こんな風に、過去も確認できるんですよ!

いい中古物件に出会うのは縁!時間がかかることは覚悟です。

「土地や建物に、掘り出し物は無い!」というのは、不動産会社で相談している時に何度か言われた言葉です。

掘り出しものが無いというのは、私自身は納得しているわけではありません。でも、私のような一般庶民が掘り出しものを見つけるのは不可能に限りなく近い、とは感じています。

安くていい物件は、すぐ業者が買ってしまって、流通しないことが多いんですよね。中古戸建も同様です。築25年を超えるような物件は、建物に価値がないとみなされて土地代くらいの金額で売られます。それをささっと業者が買って解体してしまいます。そこに建売住宅を建てて、売り出すんですよね。もともと一軒家が立っていたところを、分割して2軒、3軒建てることもざらにあります。

中古のマンションなら、戸建よりもずっとリノベ向きマンションが見つけやすいように思います。好立地の中古マンションって多いですよね。

私が買った、築21年の70坪の戸建は業者が買うには少し高かったのだと思います。土地代に建物代を乗っけた金額で販売されていました。さらにいうと、70坪を二つに分けて家を建てるには狭く、採算が合わなかったのだと思います。売出されて直ぐに、ここだ!と思いました。ここならいい家ができるという勘が働いたのです。

これから戸建リノベーションしよう!と考えている方は、いい物件に出会うまでに時間がかかる(可能性がある)ということは、覚えておきましょうね。

戸建リノベーションを考えている方たちがいい物件に出会えますように。

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