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中古物件を買ってリノベなら、築年数は20〜25年がおすすめ!

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こんにちは。

今日は、中古戸建を買ってリノベーションをするなら【築20年から25年くらいがおすすめ!】という話と【築20年以上の木造戸建、築25年以上のマンションでも住宅ローン控除は受けれるよ!!】ということを書きました。

住宅ローン控除、受ける方法があるのに受けれなかった……という事例、多いそうです。

耐震性の問題

中古住宅を買う時に気になるのは、やはり耐震性ではないでしょうか。

耐震基準が大きく変わったのは、1981年(昭和56年)です。1981年の宮城県沖地震を受けて、建築基準法が改正されました。

1981年の6月を境に旧耐震、新耐震という言葉で区別しています。

旧耐震の基準(1981年6月以前)

旧耐震の基準は、震度5程度の地震で倒壊しないことです。震度5の地震で、少々ヒビが入ろうとも問題ではありません。倒壊せずに、人命を守れればOKということです。震度6以上の地震については、全く考慮されていません。

新耐震の基準(1981年6月以降)

では、新耐震の基準ではどうなっているでしょう。

震度5程度の地震では軽微なひび割れにとどめること、震度6〜7の地震で倒壊しないことという基準です。

ちなみに、2011年の東日本大震災での最大震度は、宮城県栗原市で震度7でした。私が住んでいるところは震度6強です。

家族を守るだけじゃない。税制面でも耐震のことは考えたい!

1995年におきた、阪神淡路大震災では「新耐震設計基準」の前の建物被害が大きかったようです。

大きな地震があるとそれを受けて、建築法が改正されるのですね。2000年にも、地盤調査を事実上義務づけ、壁の配置がルール化、補強金物の義務化といったように変化しています。

大きい変化はやはり、1981年と言われています。ですから、旧耐震の中古住宅を買うのならば覚悟が必要です。住宅診断はもちろんのこと、それなりに耐震補強にお金がかかるということを念頭におきましょう。(耐震補強にお金がかけられるのであれば、問題はないと思います。)

家は大きな買い物です。長く、安心して暮らせる家に住みたいですよね。

加えて、住宅ローン控除等、国が税金の優遇を行っているのは耐震性に問題がない物件です。(後述します。)

国も、安全なところで暮らしましょう!と考えているってことなのかな。

建物の価値が下がりきる、築20年〜築25年の物件が狙い目!

私は築21年の物件を、2,050万円で買いました。(実際に売り出ししていたのは2,170万円ですが、値引きしていただきました。)敷地は70坪程度です。この金額が、どのくらいのものかというと、この地域の土地を買う金額とそれほど変わらないくらいです。ざっと路線価からだいたいの土地の金額を算出してみると1,800万円程度だと思います。250万円で建物を買ったというイメージです。

建物というのは価値がどんどん下がっていきます。減価償却という言葉、聞いたことあるのではないでしょうか。建物の劣化は、住む人がメンテナンスをしてきたかどうかで雲泥の差があるそうです。それでも、築20年を超えると建物の価値がほぼなくなってくると言われています。25年だと、まったく建物の価値がありません。

出典元:suumo

土地代は、減価償却されないので、そのまま残ります。となると、建物の価値が下がりきるくらいのものがお得なんです。

では、もっと古い築30年くらいではどうでしょう。

私は、どうせ建物代がかからないなら新しい方を選びたいです。家は古ければ古いほど、住宅のベースが変わってくることを忘れてはいけません。

例えば、築30年を超えてくると単ガラスの家もありますよね。窓は機密性を考えると、すごく重要なものです。ところが、サッシを変えるのはけっこうな金額になるんです。時代と共に、基礎の作り方も変化してきています。基礎は、住宅の大事な部分です。場合によっては基礎に防湿コンクリートを敷くことにお金がかかったりするかもしれません。

やっぱり、築20〜25年くらいがベストだと思いません?!

それでも……ものすごく古い家が、必ずしも悪いとは言えないんですよね。土地の大きさや、立地、環境などに変えがたい魅力を感じる物件が出てくることもあるでしょう。古民家の雰囲気がたまらない物件に出会うかもしれません。

どの程度リノベーションにお金をかけられるのかで、選択できる物件も変わってくるということです。

詳しくは、専門家に相談するといいと思いますよ。

 

でも、築20年以上の木造住宅って、住宅ローン控除が受けられないんじゃないの?

私は、実際に不動産の営業さんに

「木造で築20年以上経っているものは、住宅ローンの控除が受けられないので新築の方が得ですよ。」

と言われたことがありました。さらには

「木造 は築後20年以内、マンションなら築後25年以内でないと住宅ローン控除が受けられないんです。」

と。これは、大手の不動産会社さんでしたから、本当に知らないのか隠しているのかわかりませんが、それ嘘ですよ!築年数が経っていても、住宅ローン控除は受けれます!!

そもそも、住宅ローン控除とは?

そもそも、住宅ローン控除って何?

毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除するという嬉しい制度です。所得税より控除しきれない時は住民税からも一部控除されます。

くわしくはこちら(国土交通省より出しているPDF)

控除額はローン残高の1%です。3000万の1%は30万です!大きい額ですよね。この控除が適用されるかどうかで、10年間では数百万変わってきますよ。

築20年以上の木造戸建、築25年以上のマンションでも住宅ローン控除は受けれる方法がある!

住宅ローンの適用条件を国土交通省のHPから引用します。

1.その者が主として居住の用に供する家屋であること
2.住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
3.床面積が50m²以上であること
4.店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
5.借入金の償還期間が10年以上であること

6既存住宅の場合、以下のいずれかを満たすものであること(一般住宅のみ)

 i)木造 ...築後20年以内 マンション等...築後25年以内

ii)一定の耐震基準を満たすことが証明されるもの

 iii)既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

7年収が3000万円以下である   こと

8増改築等の場合、工事費が100万円以上であること

6を赤太字にしてみました。よく見てください。i)の築年数を満たさなくても、ii)、iii)を満たして入ればいいのです。

要件の築年数を超えていたら、耐震性を証明する書類を発行すればいいということですよ!(旧耐震等、耐震補強が必要になる物件もあります。)

代表的なものは「耐震基準適合証明書」です。(発行手数料は数万円かかります。)

その他だと「住宅性能評価書(耐震等級1〜3と評価されたもの)の提出」や「既存住宅売買瑕疵保険への加入」等でローン控除が受けられます。

中古物件を買う際は、耐震は気になるところですよね!?「耐震基準適合証明書」がとれないような物件なら、そもそも買わないほうがマシじゃないですか!

「耐震基準適合証明書」は必ず取るべき書類

「耐震基準適合証明書」を取得すると住宅ローン控除が受けれるだけではありません。

他にも受けられる優遇があります。

登記料(登録免許税)が安くなったり、不動産取得税が安くなったり、地震保険料が割引になったり。

これ、取得しないと損します!

この書類をめぐっては、トラブルが多いそうです。

なぜなら、「耐震基準適合証明書」をよく知らない不動産やさんがたくさんいるから。さらには、

引渡し後に耐震基準適合証明書を取得しようと思っても手遅れだから。

「耐震基準適合証明書」を取得するには、引渡し前に証明書の手続きをするか、仮申請をしないといけません。

税務署へは、確定申告の時に「あれ?!ローン控除うけられないの!?」という問い合わせが増えるのだとか。

私が言いたいことは、餅は餅や

もし、リノベを考えているのならば物件探しからリノベ専門の会社にお手伝いをしてもらうことがオススメです。

 

「耐震基準適合証明書」を発行するなんて、リノベ専門の不動産は頻繁に行っていることです。その辺の知識はやっぱりリノベ会社やリフォーム会社に聞いてみるべきですよ。

最近はワンストップでサービスを行う、リノベ不動産が増えてきました。

ひとつの会社(窓口)で物件探し→リノベーション工事だけでなく、資金計画やローンの申し込みまで一貫して行ってくれるんです。

 

従来のような、中古物件の購入をしてから、リノベーション会社を探すのではデメリットが多いように思います。

希望通りのリノベーションができなかった、予算が足りなくなった、なんて残念ですもんね。

 

不動産の購入前にリノベの計画まで相談できる、ワンストップ型が絶対にいいと思います。その道のプロですから。

 

ワンストップ型不動産の紹介

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私も資料請求してみましたが、リノベーションの進め方やQ&A、実際の施工例(かかった費用も公開されています!)と種類が豊富でした。リノベーションはイメージが大切ですから、無料資料はもらっておくのが◎!これからリノベーションをする人に役立つイベントも評判がいいですよ。
バナーには中古マンションリノベ専門とありますが、私がメールでやりとりした地元の店舗は、戸建のリノベーションもやっていました。

私が請求した資料 

ひかリノベ




こちらは、対象地域に住んでいないので、利用したことはりません。でも、ホームページの施工例をいつも参考にさせてもらっていました。おしゃれな内装を手がけています。

対象地域は東京、埼玉、千葉、神奈川、茨城です。この地域に住んでいる方なら、資料を請求してみるのもいいかもしれないですね。

リノベ不動産

私は、リノベ不動産の仙台にある店舗にお願いしました。

リノべるさんとも何度かやりとりをしていたのですが、いいタイミングで良い物件の連絡をくれたのが、リノベ不動産だったんです。担当者がヒアリング上手でした。リノベをする上で、担当者との相性はとっても大事だと思います。結果、この会社にお願いして良かった。

リノベ不動産の資料請求は、下記のホームページからできるようですよ。

リノベ不動産HP

リノベーションを考えている人が皆、いいお家に出会えますように。

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