リノベーション 物件探し

後悔しない中古住宅の買い方。内覧前のチェックポイントまとめ。

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こんにちは。りかです。

築21年の中古戸建を購入し、現在リノベーション中です。

理想の中古住宅を見つけるのって、けっこう時間がかかるんですよね。

中古といえども、家は「これで、いっか。」と簡単に決めれるような金額ではありません。その物件が自分の人生に随分かかわってくるのですから、妥協もしたくない。

私も、家を探すのに時間がかかりました。新築、土地と並行して探しましたが、1年半かかりました。

時間をかけただけあって、自分の買った家、なかなかいい買い物だったんじゃないかと思っています。

今日は、私が家ぶ際のポイントを書こうと思います。

良さそうな物件が見つかって、実際に内覧となった場合にも、見るところはたくさんありますが、それは、次回に持ち越し。

今回は内覧前の段階、不動産のポータルサイトや、間取り等の資料を見る際のチェックポイントです。

内覧前に確認しておくこと

リノベーションをするのならば、家の構造を確認するのは超、重要!

リノベーションに向いていない構造があるって知っていますか?

もし、リノベーションを考えているのならば、家の構造を確認するべきです。

木造なら、木造軸組構法!

たとえば、木造住宅だと、木造軸組工法(在来工法)と2×4工法というのがあります。

リノベーションに向いているのは、断然、木造軸組工法です。

何故かというと、2×4工法は「面」を組み立てて支える工法なので、構造を支える壁は取り除くことができません。

この壁を取り払って、リビングを広く〜♪なんてことが難しいんです。壁で支えているので、大きな窓にするなんてこともできないんですよ。

鉄筋コンクリート造(RC造)なら、ラーメン構造!

マンション等の鉄筋コンクリート造(RC作り)でも同じです。

ラーメン構造という柱と梁でささえる構造であれば、間仕切りの取り外しは容易にできます。

壁式構造であれば、間仕切りの移動は難しいですよ。

もちろん、間取りを変えずに済む予定であれば、2×4でも壁式構造でも問題ありません。

どんな構造かは、suumo等のポータルサイトでは調べられないことが多いです。

(木造、鉄骨等のざっくりしたことは書いてありますが、木造軸組か2×4かは書いていないことが多いです)

これは、問い合わせしたり資料を請求するといいと思います。

既存の間取りをどのくらい生かせるのかを考える

資料の間取りを見て、リノベーションのイメージができるかどうか。これも大事なポイントのひとつです。

最終的には、プロの設計士が図面を作るわけですが、できないものはできません。極端にいうと、敷地が5坪しかない家の面積を15坪に変えるということはできないんです。

 

例えば『リビングを20畳くらいにしたい!』という希望があったとします。

『この壁を取り払ったら……14畳か。ううん。じゃあ、お風呂や洗面所を2階に移動して、どうにかリビングを広く……。』

なんていう物件ならやめておいたほうがいいと思います。

何故って、お金がかかるから。

その物件の間取りをどの程度生かせるのか。変更の規模が小さいと、コストが安く住むんです。

特に、キッチン・お風呂・洗面所の変更が必要な家は、水周りの配置に変更があるとコストがかさむ可能性があります。床下の配管のやり直しが発生しますから。

我が家は、キッチンの場所は移動しますが、お風呂、洗面所の位置はそのままです。2階の間取り変更はありません。

地盤を確認する

私は、宮城県で東日本大震災を経験しましたので、地盤は気になるところでした。

液状化の被害には合いたくないし、活断層がどこを走っているのかも気になりました。

私は、市で出しているハザードマップを参考にしました。

周辺環境を調べる

近くに、買い物をするところ、学校、病院、公園など生活に必要なものはあるか、というのはこれからの生活を左右するものです。

私は車を運転することができないので(免許証は持っているのに)、特に毎日の買い物をするところは近くというのが絶対条件でした。

そして、息子の小学校が近いこと。これも重要です。将来通う、中学校は多少遠くても、小学校だけは近場にあったほうがいいというのが私の考えです。

私が買った家は、スーパーは徒歩2分、小学校は徒歩6分です。

概ね、立地は気に入っているのですが、小児科が近くに無いのが気になっています。バスを利用することになりそうです。

条件全部をクリアする物件はなかなかないので、何を優先するかですね。

再建不可の物件ではないか

再建不可物件というのは、一度解体したらその場所には新築を建てられない物件です。

現在の法律に則って建てられていない家ですから、古いことが多いです。

私が住む地域では、玉石擁壁といって建築基準を満たさない丸い石を積み上げた擁壁の上に家が建っているものがたくさんありました。

もし、家を解体して将来新築を建てるとしたら、擁壁を現在の建築基準の擁壁に直さないと建てられないのです。擁壁の量もありますが、金額は1,000万に及ぶこともあるのだとか。

(広い土地の場合は、擁壁から離して家を建てられることもあります。)

敷地が、4m以上の幅がある道路に2m以上接していないといけないという法律もあります。そういう法律を満たしていない家は、かなり安いのですが、私はオススメしません。

将来のことを考えれば、資産価値がない土地は避けるほうが無難だと思います。

物件探しからプロに手伝ってもらうのが吉

私が物件探しをした時に気をつけたことを書きました。

できれば、物件探しはリフォームをお願いする工務店ですとか、設計士、リノベ会社に手伝ってもらえれるといいですね。

新築をたくさん扱っているような、街の大手不動産だけにお願いするのは、あまりすすめません。実際私も大手の不動産やさんも利用しましたが、リノベーションに関しての知識はすごく少ないことに驚きました。

私の場合、最終的には、ワンストップ型のリノベ会社を利用しました。物件探しから、リノベプラン、融資のことまでひとつの窓口でできるのは、とっても楽だし安心です。



といっても、我が家が買った物件は私がsuumoで見つけた物件を、リノベ会社に

「これなんかどうですかね?」

と相談した物件です。その後、一緒に物件を見に行き、そこに決めました。

良い物件はどこに転がっているかわからないですからね。自分で情報を集めることも大事だと思いますよ。

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